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小区自治只是美丽的画饼?

更新时间:2018-12-26 03:34

  

  佛山水运大院业主选出物业管理组,每户每月管理费仅需9.4元,有关部门称这样的成功案例很少

  在佛山南海桂城街道桂园社区,有个不起眼的水运大院,8年来,这里从未发生过入户盗窃或车辆失窃案件,也没有发生过黄赌毒以及其他刑事案件;大院的卫生有人搞,车辆停放有序,邻里之间有个小矛盾也有人上门调解……这物管服务可谓“五星级”。让人惊羡的是,水运大院的业主,每月只需为此支付9块4毛钱“管理费”。

  这一切,要归功于小区业主自治。水运小区不聘请专业物管公司,业主们推选出9个人组成大院物业管理组,自己管自己,管得又好又省。

  这样的模式,看上去很美。不过南海区国土城建和水务局代表政府部门表了态:不支持不反对,因为成功的只是个案,自治往往会以失败而告终。

  2006年,卢家津从禅城搬到位于桂园西三路的水运大院。这是一个有近50年楼龄的旧小区,也就三栋住宅楼,56户人家。大院只有一个大门口,24小时有保安看守,大院里面有空地,都划了线,车辆停放井然有序。卢家津对这个新家的环境还算满意。按照大院业主们的约定,卢家津每月要交20元物业管理费,这20元已经包括公共照明费、清洁费、治安费及化粪池清理费了。

  20元不算贵,然而,让卢家津惊讶的是,住进来一年多,某一天小区的物业管理组竟然给每户发了400元的“维修门窗费”。卢家津算了一下,住进来一年多,总共只不过交了200多元管理费,这一返还,自己反而赚了100多元。这太让人意外了!

  之后,水运大院还曾给每户发放200元的“春节年花费”,以及让住户免交21个月的管理费。收来的管理费,竟然有剩余,竟然还返还给住户。这让不少住户称奇。

  不久前,大院的物业管理组为住户们算了一笔账。8年来,每户每月交20元管理费,扣除获得返还的920元,实际上他们每个月只交了9.4元。“这恐怕是全桂城最便宜的物管费了!”

  上世纪70年代,水运大院主要是作为原南海交通集团的员工宿舍和办公楼建起来的。1992年,这里还居住着交通集团员工56户144人。但2000年后,四成住户卖掉房子迁出去了。在很长一段时间里,水运大院都由南海交通集团物业公司统一管理,统一收费,每户每月交40元,公共照明费等另外分摊。

  2004年,交通集团效益不佳开始转制,住在水运大院里的员工陆续退休、下岗。当年6月9日,大院里的所有住户突然被通知到交通集团开会。会上他们被告知:由于企业转制,以后交通集团物业公司不再管理大院了。

  当时交通集团建议,委托私人物业公司代管,条件是每月每户交纳60元管理费,储物室、单车房每平方米每月加收5元,公共照明费、化粪池清理费另外分摊,一辆汽车保管费为150元/月,摩托车保管费50元/月。

  “我们退休后,每月只拿到1000来块钱,这样的管理费,太贵了!”小区业主唐锡全的想法和当时大部分业主一样。

  此外,业主曹注根担心物管人员不到位:“交通集团物业公司管理时,小区里垃圾满地,车辆乱停放,大院业主的摩托车只有二十来部,但夜晚停放的常常多达60多部;1993年,我一辆从英国免税进口、市值3.9万元的本田大黑鲨摩托车被人偷了。”

  交通集团的计划遭到了业主们的强烈反对,会议无果而终。一周后,交通集团再次召集所有业主开会,业主们还是不愿聘请物管公司“管家”。集团的代表发话了:“集团以后不能管你们了,让私人物业公司管,你们又不干。你们有本事,就自己管自己吧!”

  自己管,就自己管———业主们当即推选出9个人,组成大院物业管理组。曹注根、唐锡全均入选。

  说干就干,半个月期间,他们制定了管理方案、收费标准,每月每户交纳35元,之后逐渐改为20元/月,汽车保管费120元/月,摩托车保管费20元/月,单车保管费5元/月。如果一户人家既有汽车又有摩托车,加上管理费,与私人物业公司相比,一年要少交1200元费用(并没算入上文所说的“返还”)。

  这些管理方案、收费标准被发至每户,经业主们签名,最终得以实施,至今无大改变。根据管理方案,小区的保安、清洁工等都由物业组聘请。

  水运大院自治有一个现实问题:一旦有一天管理组的这些老人们干不动了,他们手中的接力棒交给谁?谁愿意接?

  曹注根介绍,本届物业管理组9名成员,只有两名是有工作的,都在40岁左右,“10次开会9次都不到”。因为两人要上班,没有时间和精力去参与物业管理。

  唐锡全透露,之前换届时,还有被选上的业主不愿意上任,“除了要上班外,可能是因为物业组成员没有工资。”

  上月中旬,水运大院召开了业主“自治自理”8周年及创建“熟人社区”总结表彰会。会上,桂园社区居委会相关负责人向物业组提出建议:着手培养继任人。曹注根说,居委会负责人表示,水运大院的自治具有示范借鉴意义,但推广的难度很大。

  虽然遭遇困难,但曹注根和其他几位物业组的成员都相信,业主们彼此了解,知根知底,换届时定能选出愿意奉献的人。

  小区自治,看上去很美,但政府部门认为,成功的案例只是个别,自治往往会以失败而告终。

  南海区国土城建和水务局办公室主任王海蛟在接受记者采访时表示,像水运大院这样的小区可以实现自治,需要有几个方面的因素:前提是,要有热心公道正派的业委会成员;其次,这样的小区一般是由工厂宿舍和机关大院改变过来,大家知根知底,容易建立互信关系;此外,这样的小区一般公有设施不多,业委会从事的管理比较简单。

  王海蛟透露,目前南海区像这样实行业主自治的小区并不多,政府部门对于小区的态度也比较明确:“不支持,也不反对”。不反对,是因为请不请物管,是由小区业主自己决定的。不支持,原因是因为在现实中这样成功的案例很少。

  王海蛟还说,在服务过程中一旦造成损害,比如说小区发生失窃、火灾,责任的主体很难认定。有法律界人士指出,业主自治小组并非法人代表,不能作为主体承担责任,一旦出了什么问题,需要所有的业主一起承担责任。

  王海蛟提出一个问题:小区业委会是否有权力雇人来管理?针对这点,法律界人士表示,《物权法》赋予了小区业主自治的权利,但小区自治后,牵涉到业委会不具有法人资格的问题。在雇佣小区保安、保洁员等员工时,因为签不了合同,存在“非法用工”的嫌疑。这是个法律盲区,目前尚未有一个较好的解决办法。

  物业组9人之间不设组长、副组长,后来只设了两名召集人,有事情就召集组员开会,有活就上,“多闲多做,能者多劳,任劳任怨”;每月公开财务收支情况;换届时,召开业主大会,一户一票,选出物业组成员……这些都是水运大院的自治法则。

  在一个“熟人社区”里,常常避免不了人情,但是水运大院的物管组成员却“执正嚟做”,这在很大程度上确保了“自治路”的顺畅。曹注根回忆,小区自治不久,一位住在大院里、有两辆小车的公务人员拒绝交纳停车费,还质疑物业组收费的合法性。不交费,就不能停车———物管组的几位成员在这位公务人员下班时,抬来凳子坐在小区大门前,不让其车辆进入。一番协商之后,这位公务人员决定只将一辆车停在大院内,另一辆车停在大院外。结果,不到一个月,停在外面的车电池被偷了;一个月下来这辆车停车费还要150元,比小区内贵出30元。

  曹注根事后说:“这位公务人员的父母跟我们都很熟,他妈妈跟我老婆以前还是同一个办公室的,但我们不能讲人情,既然大家制定了管理方案,就要遵守。”

  除了管理公开、公正外,物业组成员的无私奉献,是水运大院自治成功的最关键因素。

  物业组大部分成员是退休军人或原南海交通集团的领导,年长的已经有79岁,最小的也有40多岁,他们发挥各自特长和志愿精神,能省一分是一分,竭力为水运大院的平安和谐出力。

  大院延续了原来大部分的管理举措,包括门口24小时保安看守、清洁卫生等。曹注根和其他管理组成员为了省钱,许多事情都亲力亲为。79岁的唐锡全说,组员们堵住2号楼的后门为保安提供住处,都是自己四处找水泥、沙石,没有工具,他从家里拿了一把菜刀就上了。

  近日,他们重新给大院停车位画线,因为水平很业余,画了三次才搞掂。管理组曾考虑请人画线元,还不包材料费,这也太贵了。“不如自己动手,省笔钱。”至今,几位老人在烈日下挥汗如雨画线的样子,仍感动着许多住户。

  在住户们眼里,管理组成员还是电工、水泥工、油漆工……他们辛苦付出,却分文不取。

  8年来,小区换了18个保安。凡雇请保安人员,必须经过试用,有能力、有责任心者才能上岗,如一时雇不到合适的人选,就宁缺毋滥,由物业组成员及热心业主暂时顶替,保证“不空营”。已经年届七十的曹注根就曾在保安室值过夜班。

  大院的长治久安,还有赖于小区里住户的群防群治。有一次,70多岁的霍叔发现,楼道里走过两位鬼鬼祟祟的青年,就赶紧向根叔(曹注根)“汇报”。根叔“审视”后,确认是可疑分子,于是把他们赶出大院。还有一次,一位女士下楼,竟发现有人在撬邻居的摩托车,于是赶紧上楼通风报信,从而避免了丢车。

  平时,水运大院的邻里见面都会打招呼,问声好,关系融洽。“关上铁闸我们就是一家。”曹注根说。

  8年来,大院没有发生过入户盗窃或车辆失窃案件,也没有发生过黄赌毒以及其他刑事案件,火灾事故为零。而且,大院里也没发生过车辆碰撞或伤人事件。

  水运大院每月收入:14个车位(以前是15个),每个每月租金120元,共收1680元;摩托车停车费每月250元;由旧值班室改造而成的店铺租金2000元;业主缴纳物管费约1600元。共计5500元左右。

  每月支出:保安费2000元;清洁费每户每月13元,共计728元;公用照明费400-500元;每月分摊下来的化粪池清理费400元左右。每月支出约为3600元。

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